リースバックとは？融資との違いや審査基準について解説！

自宅を売却したあとも同じ家に住み続けられる「リースバック」は、持ち家を活用してまとまった資金を確保できるため、住宅ローンの支払いが苦しい方にもおすすめのサービスです。
今回は、リースバックと融資の違いや、リースバックの審査基準、リースバックを利用する際の必要書類について解説します。
埼玉県川越市で住宅ローンの返済にお困りの方や、まとまった資金を必要としている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

リースバックと融資の違いとは？それぞれ特徴や審査について解説

リースバックは、不動産の売却方式の1つです。
自宅を売却したあとも退去する必要がなく、同じ家に住み続けられるという特徴があります。
まずは、リースバックの概要やメリットについて見ていきましょう。

リースバックとは

リースバックとは、自宅を売却したあとに買主と賃貸借契約を結び、その後は家賃を支払いながら同じ家に住み続ける売却方式のことです。
住み慣れた家から離れることなく、短期間でまとまった資金を得られる点が大きなメリットだといえるでしょう。
そのため、住み替えで不動産売却を検討している方ではなく、住宅ローンの支払いが難しい方や、一時的に多額の資金が必要になった方に適しています。
また、周囲に自宅を売却したことが知られにくい、生活環境が変わらないといった点も、リースバックの魅力です。

融資との違いとは

自宅を活用してまとまった資金を確保できる点では、リースバックは融資と似ています。
しかし、リースバックは「自宅を売却してお金を得るシステム」であるのに対し、融資は「自宅を担保として金融機関からお金を借りるシステム」です。
そのため、一般的には融資のほうが審査が厳しい傾向にあります。
また、リースバックを利用する際に審査をおこなうのは、不動産を買い取る不動産会社です。
融資とは違い、信用情報機関に登録された情報で審査されることはありません。
融資の審査では、契約者の支払い能力について、年収をはじめ勤続年数や勤務先、年齢、健康状態などが厳しくチェックされます。
しかし、リースバックの審査では、支払い能力はそれほど重視されません。

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リースバックを利用する条件や審査の基準とは

リースバックでは、融資を利用するときのように厳しい審査を受ける必要はありません。
しかし、買主兼貸主となる不動産会社による審査はおこなわれます。
リースバックにおける審査の柱は、売却できるか不動産かどうか、家賃の支払い能力があるかどうかです。
融資とは審査基準が異なるため、リースバックではどのような基準が重視されるのかを把握しておきましょう。

リースバックの審査基準1：名義人全員の同意があるか

リースバックを利用するには、すべての名義人の同意が必要です。
世帯主が単独で名義人になっているケースが一般的ですが、夫婦の共有名義になっている場合や、複数人で相続した不動産の場合などは気を付けましょう。
また、名義人にはなっていなくとも、子どもが将来的に家を引き継ぎたいと考えている場合もあります。
売却してからトラブルにならないよう、リースバックについて家族でしっかりと話し合っておくと安心です。

リースバックの審査基準2：不動産に重大な欠陥がないか

リースバックされた不動産は、買戻しがおこなわれなければ最終的に第三者へ転売されます。
そのため、第三者に問題なく売却できる不動産かどうかは、重要な審査基準です。
修繕が難しい欠陥がないことはもちろん、違法建築ではないことや、事故物件ではないことなども審査の対象となります。
なお、重大な瑕疵を隠してリースバックを進めてはいけません。
発覚した時点で、損害賠償や契約解除を求められる可能性があります。

リースバックの審査基準3：オーバーローンではないか

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回っている状態のことです。
オーバーローンの場合は、不動産を売却しても住宅ローンを完済できません。
自己資金を足しても住宅ローンを完済できないケースでは、任意売却とリースバックを組み合わせることになりますが、対応している会社は多くありません。
リースバックの利用を申し込む際には、事前に住宅ローン残高を確認しておきましょう。

リースバックの審査基準4：家賃保証会社の審査を通過できるか

家賃保証会社とは、借主が家賃を滞納してしまった場合に、借主に代わって家賃を支払う会社のことです。
多くの不動産会社では、家賃保証を付けることをリースバック申し込みの条件としています。
そのため、家賃保証会社の審査を通過できなければリースバックを利用することができません。
家賃保証会社の審査基準については、不動産会社に事前に確認しておきましょう。
融資の審査ほど厳しいものではありませんが、住宅ローンの返済で手元に売却代金があまり残らず、さらに安定した収入が見込めない場合などは利用を断られるケースもあります。
リースバックで自宅を売却したあとも、家賃を支払いながら生活を続けられる資金計画が大切です。

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リースバックの必要書類とは？審査と売却にわけて解説

リースバックの必要書類には、「審査のための必要書類」と「不動産売却のための必要書類」の2種類があります。
多くの書類が必要となるため、しっかりと事前確認をおこない、早めに用意しましょう。

リースバック審査のための必要書類とは

審査時の主な必要書類は、下記のとおりです。

• 登記識別情報通知書、登記済証などの権利証
• 不動産購入時の重要事項説明書
• 給料明細、源泉徴収票、確定申告書など所得を証明できる書類
• 本人確認書類や印鑑証明書

不動産購入時の重要事項説明書は、対象の不動産が違法建築でないことを確認するための必要書類です。
そのため、違法建築でないことが明確な場合は、提出を求められないこともあります。
給料明細などの所得を証明する書類は、家賃保証会社の審査を受けるために必要です。

不動産を売却するための必要書類とは

不動産売却時の主な必要書類は、下記のとおりです。

• 固定資産評価証明書
• 固定資産税納税通知書
• 測量図や筆界確認書など土地に関する書類
• 本人確認書類や印鑑証明書
• 不動産購入時のパンフレット

リースバックであっても、必要書類は一般的な不動産売却で求められるものと同じです。
これらはあくまで不動産売却時の必要書類であるため、リースバックの審査に通過してから提出が求められます。
ただし、用意に手間や時間がかかるものもあるので、スケジュールには余裕をもって準備を進めてください。
また、必要書類はリースバックを申し込む不動産会社や、不動産や売主の状況によっても異なります。
あらかじめ不動産会社に、必要書類の内容を確認しておくと安心です。

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まとめ

住宅ローンの支払いが苦しいとき、リースバックはメリットの多い選択肢の1つです。
住み慣れた家から引っ越すことなく、住宅ローンを返済して生活の立て直しをはかることができます。
融資とは違い、支払い能力に関する厳しい審査もありません。
しかし、住宅ローンの残高によってはリースバックを利用できなかったり、家賃の支払いが負担になったりするケースもあるため注意が必要です。
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