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土地探しの時に気になる市街化調整区域とは?購入する際の注意点も解説

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土地探しの時に気になる市街化調整区域とは?購入する際の注意点も解説

土地を探している際に、市街化調整区域の言葉を、よく目にするのではないでしょうか。
しかし、実際に何を意味するのか、理解している方は少ないかもしれません。
そこで本記事では、市街化調整区域とは何か、購入する場合の注意点などと合わせて解説します。

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市街化調整区域とはどんな特徴を持つ土地?

市街化調整区域とは、市街化の抑制を目的とした地域であり、住宅や商業施設などの建設が、原則として認められていない地域です。
市街化区域は、街の活性化に利用される地域であり、市街化調整区域は、市街地の無秩序な拡大を防ぐために、あまり市街地開発をおこなわない地域です。
そのため、市街化調整区域には、建築する際に多くの制限があり、建て方や建築物の規模などが抑制されます。
市街化調整区域が存在する理由は、農地を守るためです。
農地は、農地転用によって宅地に変更できます。
しかし、農地転用が過剰におこなわれると、国内の農地が減少し、農業の衰退を招く可能性があるでしょう。
そこで、調整区域が設けられ、無秩序な市街地開発を防ぎ、農地を守っています。
一方で、建物の建築や建て替えに制限があるため、土地価格は比較的低くなっています。
そのため、評価額自体も低く設定され、固定資産税などの税金額も抑えられる可能性が高いため、税制上のメリットはあると言えるでしょう。

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市街化調整区域の土地を購入する際の注意点とは

市街化調整区域では、基本的に、自由に新しい住宅の建築はできません。
ただし、条件によって特別な許可が出される場合もあるため、自治体へ確認しましょう。
既存の住宅の増築やリフォームについても、基本的には許可が必要で、制限がかかる可能性があります。
そのため、家の建築を考えている場合は、土地を購入する際に地目を確認しましょう。
地目とは、利用の目的に応じて指定される、土地の種類を指します。
もし地目が「宅地」であれば、一定の制限はありますが、家の建築が可能です。
しかし注意点として、住宅ローンを利用して新築する場合、住宅ローンの審査に通らない可能性が挙げられます。
住宅ローンは、購入する家を担保に融資されますが、市街化調整区域内の住宅は土地の制限が多く、担保としての評価が低くなるため、融資の対象外となる場合があるでしょう。
また、居住目的でない土地では、電気、水道、ガスなどのインフラが整備されていない場合があり、基本的には自己負担での整備となります。
とくに、上下水道(浄化槽)や電線などのライフラインを整備する場合、費用が高額になる可能性が高いです。
土地の購入代金を安く抑えられても、整備に高額な費用がかかるため、事前に見積もりなどを取得し、費用を把握しておきましょう。

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まとめ

土地の評価額自体も低く設定され、固定資産税などの税金額も抑えられるため、税制上のメリットがあります。
しかし、基本的に新しい住宅は建築できません。
建築できる場合でも、ライフラインの整備に高額な費用がかかるため、事前に見積もりなどを取得し、費用を把握しておきましょう。
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