リースバック後の買戻しの仕組みとは？買戻し価格の基準や注意点を解説！

住宅ローンの支払いが厳しい方や、まとまった資金が必要な方にとって、リースバックは有効な解決方法の1つです。
また、将来的にリースバックした家の買戻しを検討している方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、リースバック後の買戻しの仕組みや、買戻しの際の価格基準、買戻しに関する注意点について解説します。
埼玉県川越市でリースバック後の買戻しを検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

自宅の買戻しができる？リースバックの仕組みとは

リースバックとは、自宅を売却したあとも、買主に家賃を支払うことで同じ家に住み続けられる仕組みのことです。
住み慣れた家から退去することなく自宅を売却し、まとまった資金を確保できるという特徴があります。
そのため、「住宅ローンの支払いが厳しい」「事業を始めたいので資金が必要」「想定外の入院で一時的に収入が減ってしまう」といった方にメリットの多い不動産売却方法の1つです。
また、リースバックした家は将来的に売主が買い戻すこともできます。
買戻しの方法は、大きくわけて「売買契約書に買戻し特約を付帯する方法」「再売買の予約を締結する方法」の2種類です。
ここでは、それぞれの仕組みについて解説します。

「売買契約書に買戻し特約を付帯する方法」の仕組み

リースバックで不動産を売却する際には売買契約書と賃貸借契約書を結びますが、買戻し特約は売買契約書に付帯する特約です。
売買契約を締結する際、民法で定められた内容に従って、売買契約書に買戻し価格や期間について明記します。
買戻しの期間は売主と買主で自由に決めることができますが、民法によって「10年を超えることはできない」と定められているので注意が必要です。
なお、「買戻し」という言葉ではありますが、この方法の場合は買戻しの際に売主と買主が改めて売買契約を結ぶ必要はありません。
「特約で決めた金額を売主が買主に返すことで売買契約を解除できる」という考えが基礎となっており、買い戻すというよりは「売買契約を白紙に戻して自宅を手元に戻す」という趣旨の仕組みです。
契約解除に必要な金額を支払いさえすれば、基本的に売主の意思で一方的に買戻しが実行できます。

「再売買の予約を締結する方法」の仕組み

リースバックで自宅を売却する際に、売買契約、賃貸借契約とは別に「再売買の予約」を締結する方法です。
買戻し特約を付帯する方法とは異なり、買戻しの際には改めて売買契約を締結する必要があります。
つまり「再売買の予約」とは、自宅を買い戻す権利を保留する仕組みのことです。
原則として売主が「予約完結権」を行使すると買戻しの売買契約が成立します。
なお、再売買の予約では買戻し特約のように「10年」という期限が民法で設定されているわけではありません。
しかし、予約完結権が消滅時効をむかえてしまうことがあります。
再売買の予約が何年間有効なのかについては、リースバックの契約相手となる不動産会社に事前に確認しておきましょう。

売却価格より高い？リースバック後の買戻し価格の基準とは

リースバック後の買戻しを希望しているものの、「どの程度の価格で買い戻せるのかが不安…」という方は多いのではないでしょうか。
買戻し価格は契約内容や不動産によっても異なりますが、下記の価格が一般的な水準とされています。
買戻し価格＝売却価格×1.1～1.3
リースバックで不動産会社に売却したときの価格よりも、買戻し時の価格は10～30％ほど高くなるケースが多いと考えておきましょう。
理由としては、不動産所有のリスクを不動産会社が抱えることや、不動産売却と買戻しの際に税金といった諸費用がかかることです。
基本的には売却価格に必要経費が上乗せされた金額が買戻し価格になります。
売却価格よりも買戻し価格が高くなる点は、リースバック後の買戻しにおける大きな注意点の1つです。
資金不足でリースバックをした方の場合、買戻し価格が高いハードルになる可能性もあるでしょう。
買戻しを前提にリースバックを利用するのであれば、慎重に検討する必要があります。
なお、買戻し価格はリースバックの契約時に設定が可能です。
買戻しの期間内にその金額を支払えば、原則としていつでも買戻しが成立します。

リースバックで自宅を買戻しする際の注意点とは

リースバック後の買戻しは、売買契約時に取り決めた契約内容を満たさなければ成立しません。
なんらかの理由で契約内容を守れなかったり、契約内容の理解が間違っていたりすると、買戻しの権利を失う可能性があるので注意が必要です。
ここでは、リースバック後の買戻しに失敗しないための注意点について解説します。

買戻しの注意点1：買戻しの条件を契約書に明記しておく

買戻しの際のトラブルを防ぐためにも、買戻しの期限や金額などの条件については契約書にしっかりと明記しておきましょう。
一般的に契約書は不動産会社が作成しますが、合意した契約内容と書面が一致してるのかを売主自身もしっかり確認しておくと安心です。
また、買戻しの期間を固定してしまうと買戻しが難しくなる場合があります。
期間の条件に関しては「期限内であればいつでも可能」という形式にしておくと、必要な金額を支払い終えた時点で自由に買戻しが可能です。

買戻しの注意点2：家賃を滞納しない

買戻しを考えているのであれば、家賃は毎月滞納せずに支払いましょう。
家賃を滞納すると契約に違反したとみなされ、買戻しの権利を失ってしまいます。
なお、家賃の滞納が3が月以上継続すると賃貸借契約の解除事由に該当し、退去を命じられるので注意してください。

買戻しの注意点3：普通借家契約を選択する

リースバックの際には売買契約と賃貸借契約を結ぶことになりますが、賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
普通借家契約とは、契約期間終了後に借主が希望すれば契約更新ができる契約形式です。
一方、定期借家契約では、原則として契約期間が終了すると借主が希望しても契約更新ができません。
将来的な買戻しを検討しているのであれば、ご自身が希望する限り住み続けられる普通借家契約のリースバックを選ぶようにしましょう。

買戻しの注意点4：転売で買戻しが難しくなるケースがある

リースバックでは、買主が第三者に不動産を転売することがあります。
その場合、基本的に賃貸借契約や買戻しに関する契約の内容は新しいオーナーに引き継がれますが、その内容を新しいオーナーが受け入れるとは限りません。
オーナーによっては、家賃の値上げや契約更新の拒絶をはじめ、買戻し自体を拒否される可能性もあります。
こういったリスクを防ぐためには、リースバックの契約の時点で「転売する際には契約の内容を引き継ぐこと」といった内容を契約書に明記しておきましょう。

まとめ

リースバックは、不動産を売却して必要な資金を確保しつつ、将来的には自宅として買い戻せる便利なシステムです。
しかし、売却価格より買戻し価格が高くなる場合が多いため、資金の運用については慎重に考える必要があります。
契約の仕組みや契約期間などに関する注意点をしっかりと理解したうえで、利用について検討してみてください。
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