自己破産に伴う不動産売却の流れとは？売却に適したタイミングを解説

自己破産を検討している方の多くは、所有する不動産を少しでも高く売却して負債を減らしたいと考えます。
その際、不動産を売却するタイミングの見極め方や、売却時の注意点について理解を深めておくと安心です。
そこで今回は、自己破産に伴う不動産売却のタイミングや、自己破産前に不動産を売却するメリット、住宅ローン残債がある場合の売却方法について解説します。
川越市、鶴ヶ島市、坂戸市で自己破産を理由に不動産売却を考えている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

自己破産による不動産売却のタイミングとは？破産前後の手続きの違いを解説

自己破産を理由に不動産を売却する場合、自己破産前のタイミングか自己破産後のタイミングのどちらで売却するかによって方法や注意点が異なります。
まずは自己破産後に不動産を売却するケースについて見ていきましょう。

自己破産後に不動産を売却するケース

自己破産後のタイミングで不動産を売却する場合、2パターンの売却の流れがあります。
破産管財人が選任された場合
不動産などの高額な財産を所有している方が自己破産すると、不動産の処分権が「破産管財人」に移転されます。
破産管財人は、裁判所が選任した弁護士です。
破産管財人は自己破産した方に代わって不動産売却をおこない、なるべく多くの売却益を債権者に配当するという役割を担っています。
つまり、自己破産して破産管財人が選任された場合、それまでは自分名義になっていた不動産であっても自由に売却できなくなるのです。
また、自己破産後に不動産を売却する場合は、破産手続きのために予納金を納める必要があります。
予納金の金額は負債総額や裁判所によって異なりますが、負債総額が5,000万円未満であれば70万円程度です。
破産管財人が選任されなかった場合
不動産を所有した状態で自己破産しても、破産管財人が選任されないことがあります。
住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回っているケースなどです。
この場合は破産廃止決定がなされ、破産手続きが終了します。
なお、破産管財人が選任されなかった場合、不動産売却を自分で進めることが可能です。
ただし、オーバーローン状態での不動産売却は「任意売却」の形式をとることになります。
任意売却には債権者の同意が不可欠であり、同意が得られなければ最終的に競売にかけられる可能性もあるので注意しましょう。

自己破産前に不動産を売却するケース

自己破産前のタイミングであれば、基本的には通常の不動産売却と同じように売却を進められます。
予納金を納める必要もありません。
ただし、自己破産前の不動産売却は、「財産隠し」と判断されるリスクがあるので注意してください。
財産隠しではないと証明するためには、「破産管財人が不動産売却をした場合と同じくらいのお金が配当原資として用意されていること」や「破産管財人が不動産売却をした場合の価格を不動産鑑定や査定書で証明すること」が求められると考えておきましょう。
財産隠しの調査は自己破産をしたタイミングから過去2年までさかのぼっておこなわれるため、不動産売却から2年以内に自己破産をする場合は慎重に進める必要があります。

自己破産する前に不動産を売却するメリットとは

自己破産前のタイミングで不動産を売却するメリットについて解説します。

自己破産前に不動産売却するメリット1：譲渡費用を売却価格に含むことができる

不動産は、売却する際にもいろいろな費用がかかります。
譲渡所得税、印紙税、登録免許税といった税金や、仲介手数料、住宅ローン一括返済手数料などです。
しかし、自己破産前であればこれらの譲渡費用を売却価格に含めることができます。
不動産売却における自己負担の金額を減らせる点は、債務者にとって大きなメリットだといえるでしょう。

自己破産前に不動産売却するメリット2：売却に関する希望がとおりやすい

自己破産後の不動産売却は、基本的にご本人の意思が反映されることはありません。
しかし、自己破産前に任意売却を進めるのであれば、債権者と売却条件について交渉することが可能です。
場合によっては不動産売却後の引っ越し費用を売却価格から捻出できるケースもあります。
また、競売とは違い、任意売却であれば市場の相場価格に近い条件で売却できる点も大きなメリットです。
買主と引き渡し日について相談することもできるので、競売のように強制退去を迫られることはありません。

自己破産前に不動産売却するメリット3：自己破産後の資金を確保できる

自己破産した場合、負債者の財産は基本的に差し押さえ対象です。
しかし、民法により「自己破産後に債務者が生活を維持するために必要とされる最低限の財産」に関しては保有が認められています。
保有が認められる財産としては、衣服、寝具といった生活必需品や、仕事に使う工具や器具、学校での学習に必要なものなどです。
また、現金に関しては99万円以下であれば生活に必要な費用と判断され、配当されず手元に残すことができます。
自己破産前の不動産売却によって99万円を確保しておけば、自己破産後の生活再建の手助けになるでしょう。

自己破産前の不動産売却と住宅ローンの関係とは

自己破産前に不動産を売却する場合、住宅ローンの返済がまだ残っているのかどうかがポイントになります。

1：住宅ローンを完済しているかアンダーローンの場合

住宅ローンの支払いが終わっている、もしくはアンダーローンの状態の場合は、通常の不動産売却が可能です。
アンダーローンとは、住宅ローンの残債が不動産の売却価格を下回っている状態をいいます。
つまり、不動産を売却したお金で住宅ローンを完済できるケースのことです。
ただし、自己破産を検討している方の場合、自己破産前にアンダーローンの不動産を売却するとトラブルを生むリスクが高くなります。
本来、自己破産をすると不動産などの高額な財産はすべて債権者への配当資金にする必要があるからです。
自己破産前の不動産売却で得たお金をローン返済以外に使用してしまうと、「偏頗弁済（へんぱべんさい）」に該当します。
また、相場価格よりも安い価格で不動産を売却したと判断されると、所有者変更による「財産隠し」を疑われるかもしれません。
偏頗弁済や財産隠しは自己破産による「免責」が認められなくなるため、十分に注意してください。

2：住宅ローンが残っていてオーバーローンの場合

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回っている状態のことです。
つまり、不動産を売却しても住宅ローンを完済できない状況をいいます。
オーバーローンの場合は、通常の不動産売却ではなく任意売却の手続きが必要です。
任意売却とは、住宅ローンの債権者の合意が必要な売却方法で、売却で得たお金は全額返済にあてることが条件となっています。
通常、不動産はローンを完済してからでなければ売却できません。
しかし、ローンの滞納が続くと最終的には競売にかけなければならず、競売では市場の相場よりも安い価格で売買される可能性が高くなります。
そうなると債権者としても回収できる金額が少なくなってしまうため、特別にローンが残った状態でも抵当権を外して売却を認めることになるのです。

まとめ

自己破産に伴う不動産売却では、自己破産前と自己破産後のどちらのタイミングで売却するかによって手続きや流れがまったく異なります。
また、自己破産前に売却する場合は「住宅ローンの支払いが残っているかどうか」「残っている場合はアンダーローンなのかオーバーローンなのか」が重要なポイントです。
方法を間違えると最悪の場合は免責が認められなくなるため、慎重に進めてください。
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