- この記事のハイライト
- ●マンション売却時の固定資産税は日割りで精算するのが一般的
- ●固定資産税を精算する時期にルールはない
- ●固定資産税を精算するにあたりさまざまな注意点も生じる
マンションを所有していると、毎年固定資産税を支払う必要があります。
納税義務者は1月1日時点の所有者となりますが、売却した場合は誰がどのように負担すべきなのでしょうか。
今回はマンション売却における固定資産税の精算方法や時期、注意点を解説します。
川越市、鶴ヶ島市、坂戸市でマンションの売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。
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マンション売却における固定資産税の精算方法
まずは、マンション売却における固定資産税の精算方法を解説します。
日割りで精算するのが一般的
マンション売却における固定資産税は、一般的に日割りで精算します。
先述したとおり、固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に対して課税される税金です。
年の途中で売却したとしても、納税義務者は売主のままとなってしまいます。
そのため、どちらが負担するのか売主と買主でトラブルになるケースも少なくありません。
日割りで精算し、売主と買主それぞれが負担すれば、税金を巡るトラブルを回避できます。
精算する際の計算方法
マンション売却にともなう固定資産税の精算は、下記の計算式を用いて算出します。
固定資産税の金額×所有日数÷365日
売買契約書には「引き渡しの日を持って区分する」などと記載します。
ちなみに固定資産税は日割りで精算後、買主の負担分を売主に支払うのが一般的です。
買主が支払う金額を、固定資産税精算金と呼びます。
起算日に注意
マンションがある地域によって、下記のとおり日割りを精算する際の起算日が異なります。
- 関東地方：1月1日
- 関西地方：4月1日
川越市や鶴ヶ島市、坂戸市は関東地方のため、起算日は1月1日となるのが一般的です。
起算日によって異なる固定資産税の負担割合
起算日によって、売主と買主それぞれの固定資産税の負担割合が異なります。
固定資産税が10万円で、9月6日に所有権が移転した場合で考えてみましょう。
1月1日が起算日の場合、精算方法は下記のとおりです。
- 売主負担：10万円×248日÷365日=6万7,945円
- 買主負担：10万円×117日÷365日=3万2,055円
1月1日〜9月5日までの248日分を売主が負担し、9月6日〜12月31日までの117日分は買主が負担します。
4月1日が起算日の場合、精算方法は下記のとおりです。
- 売主負担：10万円×158日÷365日=4万3,288円
- 買主負担：10万円×207日÷365日=5万6,712円
4月1日〜9月5日までの158日分を売主が負担し、9月6日〜3月31日までの207日分を買主が負担します。
買主が売主に対し、負担分を支払えば精算完了です。
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マンション売却において固定資産税を精算する時期
続いて、マンション売却時に固定資産税を精算する時期を解説します。
精算する時期1：納税通知書が届いたとき
精算する時期としてまず挙げられるのが、納税通知書が届いたタイミングです。
今年分の納税通知書が届いたときに、固定資産税を精算します。
すでに納税額が確定しているため、負担割合を間違える心配がないのがメリットです。
ただし、この時期に精算する場合、マンション売却の完了後、再度買主と連絡を取る必要があります。
精算する時期2：昨年の納税額で精算する
マンション売却で固定資産税を精算する際、昨年の納税額を参考にすることもあります。
昨年いくら納税したのかを調べ、事前に精算する方法です。
ただし、固定資産税評価額は3年に1度のペースで見直しされるため、精算する時期によって同額になるとは限りません。
評価替えがない限り昨年と同じ納税額となるので、その場合は売主と買主で負担なさってください。
また、昨年の納税額で精算する場合、実際の納税額と異なる可能性があります。
実際の納税額と異なっていた際は、差額を再精算するのが一般的です。
再精算する取り決めをしておけば、万が一差額が発生した場合もスムーズに精算できるでしょう。
再精算が必要なければ、そのままマンション売却の手続きが完了します。
精算する時期は売却時が一般的
マンション売却における固定資産税は、売却時に精算するケースが多いです。
一般的には、売却金とともに、引き渡しの時期に買主から支払われます。
支払いの時期に法的なルールはないため、買主との話し合いでタイミングを決めるのが一般的です。
話し合った内容は売買契約書に記載しておき、トラブルが起こらないようにしましょう。
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マンション売却時の固定資産税の精算における注意点
最後に、マンション売却時に固定資産税を精算するときの注意点を解説します。
注意点1：買主には納税義務がない
注意点としてまず挙げられるのが、買主には納税義務がないことです。
マンション売却における固定資産税は、売主と買主がそれぞれ負担すると解説しました。
しかし、固定資産税の納税義務者は1月1日時点の所有者である売主となります。
そのため、年の途中で売却してもその事実は変わりません。
万が一買主から「支払う義務がない」と申し出があった場合、精算を巡ってトラブルになる可能性があります。
固定資産税は買主に支払い義務がないことを念頭に置いたうえで、協議することが大切です。
注意点2：起算日で揉める可能性がある
起算日で揉める可能性があることも、注意点の1つです。
先述したとおり、いつを起算日にするかによって売主と買主それぞれの負担割合が異なります。
川越市や鶴ヶ島市、坂戸市は1月1日となっているものの、法律上定められているわけではありません。
そのため、マンション売却における固定資産税の起算日は、売主と買主の協議によって決まります。
起算日で揉めないためにも、売買契約書に起算日を明記しておくようにしましょう。
注意点3：固定資産税精算金は売買代金に含まれる
固定資産税精算金が売買代金に含まれることも、注意点の1つです。
固定資産税精算金を「税金」「支払い過ぎた分の返金」と思う方も多いのではないでしょうか。
しかし、買主から受け取った固定資産税精算金は、売買代金つまり譲渡所得に含まれます。
譲渡所得とは、マンション売却で得た利益（儲け）のことです。
譲渡所得が発生した場合、その金額に応じた譲渡所得税を支払わなくてはなりません。
譲渡所得が多いほど税金の負担が大きくなるため、できる限り譲渡所得を小さくすることが大切です。
買主から受け取った固定資産税精算金は、税金ではなく、譲渡所得となることを注意点として押さえておいてください。
起算日や精算時期は不動産会社に相談する
起算日や精算時期は、ルールがないがゆえにトラブルが起きやすくなります。
さらに、マンション売却時はやることや考えることが多く、実際には起算日や精算時期について話し合う時間も少ないです。
そのため、川越市や鶴ヶ島市、坂戸市においても、固定資産税は過去の慣習に従ったり、売買契約書に記載された内容通りに進めたりすることになります。
起算日や精算時期については、あらかじめ不動産会社にご相談ください。
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まとめ
マンション売却における固定資産税は、一般的には売主と買主それぞれが負担します。
ただし、買主には支払い義務が生じません。
起算日を巡るトラブルがあることも、注意点として押さえておきましょう。
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