中古住宅の不動産売却を検討しているなら、売主の責任に注意したいものです。
不動産売却では大きな金額が動くため、買主を守る法律があります。
売主にとって不利にならないよう、契約不適合責任の特徴と注意点を把握しましょう。
不動産売却の契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは、これまで瑕疵担保責任という名前だったものです。
2020年の民法改正により、名前が変更されました。
わかりやすくご説明すると、契約不備があれば売り手が責任を負うというものです。
契約不適合責任に関する条文は複数あるため、不動産売却前の確認がおすすめです。
たとえば、土地や建物に問題がある、品質に問題がある場合に注意してください。
不動産売却で問題が見つかった場合は、買い手は複数の請求ができます。
請求内容として、修理や代替品の請求・損害賠償の請求・減額請求・契約解除が可能です。
通常は修理や損害賠償の請求で、売主が修理や代替品の請求に応じなければ減額や解除の請求ができます。
契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いについて
瑕疵担保責任との大きな違いは、契約不適合責任では要件が契約内容である点です。
従来までは隠れた瑕疵に対しての責任でしたが、契約不適合責任になることで、契約内容に合わない問題があれば買主は複数の請求ができるようになります。
今までは契約解除と損害賠償請求のみでしたが、契約不適合責任では追完請求と代金減額請求が追加され、5つの請求ができるようになりました。
契約解除に関しては、勧告解除と無勧告解除の2種類ができるようになり、損害賠償の内容は、信頼利益に加え履行利益も含まれることになりました。
さらに期間についても違いがあるため比較しておきましょう。
今までは買主が事実を知ってから1年以内に請求するというのが条件でしたが、改正により1年以内に知らせるということになりました。
また、売主による悪意や大きな過失が明らかになれば、1年の期間の定めはありません。
不動産売却における契約不適合責任の注意点
不動産売却でトラブルを避けるため、住宅設備を対象に含めない点を契約書に記載しておくと良いでしょう。
中古住宅の住宅設備の場合、経年劣化による不具合はよくあるため、対象外にしておくと安心です。
とくに注意点があるのは築年数が古い建物の場合です。
契約不適合責任の内容は任意となるため、双方の同意があれば免責が可能です。
問題箇所は契約書に記載して免責にすると良いでしょう。
ただし、一言で全面免責とはいかないため、1つずつ免責内容を指定するようにしましょう。
まとめ
中古住宅の不動産売却では、売主がどこまで責任を負うか明確にしておくと良いでしょう。
大きなトラブルにならないよう、事前の対策がおすすめです。
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