「住宅ローンがまだ残っているけど家を売りたい」と考えたことがありますか？
不動産を売却する際は、抵当権という権利を抹消する必要があります。
この記事では、抵当権について、住宅ローンの完済前に家を売る方法、売却する際の注意点についてご紹介しています。
ローン残債のある不動産を売却するときに関係する抵当権について
抵当権とは、住宅ローンなどを借りたときに、金融機関が土地や建物に設定する権利です。
債務者が住宅ローンを返済できなくなった場合のために、土地や建物などの不動産を「身代わり（担保）」とします。
簡単に言えば、住宅ローンが返済できなくなった場合に「金融機関が、身代わりとしている不動産を売却してローンの支払いに充てられる」という権利です。
抵当権が設定された不動産を売却することはできないうえに、抵当権を抹消するには住宅ローンを完済する必要があります。
住宅ローン残債があっても不動産を売却する方法
住宅ローンの完済前に不動産を売却するには、2つの方法があります。
アンダーローン
アンダーローンとは、不動産の売却価格が住宅ローン残債を上回る場合です。
不動産を売却した代金を住宅ローン残債に充てられるので、問題なく抵当権を抹消できます。
抵当権を抹消できるので、不動産を売却する際は何も問題はありません。
ただし、売却価格の全額が手に入るわけではなく、仲介手数料や印紙代、登記費用などの費用が発生する点は覚えておきましょう。
オーバーローン
オーバーローンとは、不動産の売却価格が住宅ローン残高に満たない場合です。
不動産の売却代金を、住宅ローンの返済に充てても残債があるため、抵当権を抹消することができません。
ですがオーバーローンの場合でも、預貯金でカバーするか、任意売却すれば不動産の売却が可能です。
任意売却とは金融機関の了承のもと、抵当権を抹消して不動産を売却する方法です。
任意売却の場合は、通常の売却方法なので、競売よりも高く売却できるメリットがあります。
また、支払いきれなかった住宅ローン残債は、保証会社に分割返済をすることで不動産の売却ができます。
ローン残債のある不動産を売却するときの注意点
売却する際は以下の2つに注意しましょう。
早めに売却する
建物の築年数が経過すれば、建物の売却価格は低下していきます。
売却する予定があるなら、早めに売却し少しでも高く売却しましょう。
「売り先行」で売却する
売り先行とは「家を売却してから新居を用意する」という方法です。
先に家を売却することで、お金の工面がしやすくなります。
新居を用意するには費用が必要なので、ある程度費用を確保すれば、資金計画をしっかり立てることができます。
まとめ
住宅ローン残債があっても不動産の売却は可能です。
そのために、抵当権を抹消しなくてはなりません。
また、不動産を売却する際は、アンダーローンかオーバーローンとなるか確認が必要です。
売却価格とローン残債を比較し注意点を押さえたうえで、よく検討して不動産を売却しましょう。
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