土地を売却する際は、トラブルを避けるために、敷地の境界線を明確にすることが重要です。
しかし、その方法や費用について不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
この記事では、境界線に関する基礎知識、調べ方、調査費用について解説します。

土地売却における境界線の必要性とは？

境界線とは、隣接する敷地を分ける境目を指します。
不動産取引では、売主はどこまでが所有者のものかを示す「境界明示」をおこなうことが義務付けられています。

つまり、敷地の境界を明確にさせなければ、売却できないのです。
境界を明らかにすることで、買主は自分が所有する敷地の範囲を第三者に証明できます。
境界が曖昧であれば、所有権を巡って隣地とのトラブルに発展する可能性があり、安心して購入できません。
このような理由から、不動産売却の際には境界を明示することが重要なのです。
情報を明確にすることで、売りやすくなるとも言えます。

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土地売却時の境界線の調べ方

境界線は、「①法務局で地図・公図や地積測量図を取得する」「②現地で境界標を探す」「③境界線の専門家である土地家屋調査士に依頼する」の3つの方法で調べることができます。
上記のうち、①と②は両方をおこなう必要があります。
つまり、自分で地積測量図などの図面を取得し、現地で境界標を探して調べる方法か、専門家に依頼する方法かのいずれかを選ぶことが可能です。
しかし、自分で正しい地積を調べるのは難しいケースが多いのです。
このため、専門家に依頼するのがもっとも一般的な方法と言えます。
土地家屋調査士は国家資格であり、不動産の境界に関する専門家です。
法務局での資料調査から現地の測量、必要書類の作成、法務局へ登記申請まで、ワンストップで依頼できるので安心です。

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土地売却時の境界線確認で土地家屋調査士へ依頼する際の費用

土地家屋調査士に支払う費用は、条件や目的などによって異なります。
現況測量（仮測量）の場合は、一般的には35万～45万円程度が相場です。
より信憑性の高い官民査定が必要な境界確定測量場合は、30万円～50万円程度、公的機関の立会いが必要の場合だと60万円～80万円程度になります。
また、複雑な形状や面積が広いなど、確認作業が繁雑になる場合は、費用が上がる可能性があります。

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まとめ

不動産売却時に敷地の境界を明示するのは義務であり、トラブルを回避して有利に取引する上でも非常に重要です。
自分で調べることも不可能ではありませんが、多少の費用がかかっても専門家に依頼するほうが安心です。
まずは、見積書を依頼しましょう。
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新築一戸建てを購入するときには、登記という手続きが必要です。
登記とは、不動産の権利関係を公示するために、国が管理する登記簿に記録することです。
しかし、登記の種類や費用については、あまり知られていないかもしれません。
そこで今回は、新築一戸建ての購入時に必要になる登記の種類についてと新築一戸建ての登記にかかる費用について解説します。

新築一戸建ての購入時に必要な登記の種類

新築一戸建ての購入時に必要になる、主な3つの登記について説明します。
1つ目に建物表題登記があります。
建物表題登記は建物を新築したら初めにおこなう必要のある登記のことで、完成後1か月以内に申請しなければならないものです。
表題登記に記載される情報は建物の住所・地番・家屋番号・床面積・所有者の氏名といった情報です。
2つ目に所有権保存登記があります。
所有権保存登記においても新築時に必要な登記で、建物表題登記と同じタイミングで申請されることが多いものです。
この登記は所有者が誰であるのかを明示する役割を持ちます。
3つ目に抵当権設定登記があります。
この登記は住宅ローンを利用する際に担保として建物と土地を設定することを明示するものです。
返済不能時に金融機関が売却権を有することを示します。
所有権保存登記が完了している必要がありますので注意しましょう。

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新築一戸建て購入後の登記にかかる費用について

登記手続きに伴う費用は、主に登録免許税や司法書士、土地家屋調査士への報酬費用が含まれます。
代表的な登記にかかる登録免許税は、以下の通りです。
所有権保存登記：固定資産税評価額の0.4%（軽減税率0.15%）
所有権移転登記（土地）：固定資産税評価額の2%（軽減税率1.5%）
所有権移転登記（建物）：固定資産税評価額の2%（軽減税率0.3%）
抵当権設定登記：借入額の0.4%（軽減税率0.1%）
ただし、建物表題登記には登録免許税が発生しません。
建物表題登記に関しては、土地家屋調査士に依頼し、その報酬費用は一般的に約8万円です。
所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記の手続きについては、司法書士に依頼することが一般的です。
司法書士の報酬費用は、依頼する登記の種類によって異なり、一般的には3万円から5万円程度です。

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まとめ

新築一戸建ての購入時に必要になる登記は主に3つあり、「建物表題登記」、「所有権保存登記」、「抵当権設定登記」です。
費用に関しては、建物表題登記が約8万円と、登記手続きを司法書士に依頼すると一般的に約3～5万円程度です。
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土地探しは、一生に一度の大きな買い物です。
しかし、どんな土地が自分に合っているのか、どうやって探せばいいのか、わからない方も多いでしょう。
そこで今回は、土地探しをする際の前準備とその方法、また失敗しないコツをご紹介します。

土地探しをする際に必要な準備

土地探しの際に必要な準備は何でしょうか。
まず、重要なのはエリアの選定です。
通勤や通学の距離、生活環境、将来の見通し、価格動向などを考慮してエリアを決めるのがおすすめです。
次に、土地価格だけでなく、建築費や税金、諸経費も含めて予算を設定します。
さらに、住宅ローンの返済能力や自己資金も考慮し、土地探しを開始します。
条件や現地の状況を確認し、理想の土地を見つけるために準備を整えましょう。

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土地探しをする方法

土地探しの方法をご紹介いたします。
まず、不動産会社に相談しましょう。
不動産会社は、土地の情報を詳しく知り、希望に合った土地を提案してくれます。
契約や手続きもサポートしてくれますので、安心して探せます。
次に、土地検索サイトを利用するのも方法のひとつです。
インターネットで気軽に情報を探せ、条件で絞り込みや写真、動画で確認できるため自分に合った土地を見つけやすいでしょう。
最後に、ハウスメーカーに相談するのも有効です。
土地と住宅のセット販売をおこなっており、一貫して手続きができます。

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土地探しをする際のコツ

まず、希望条件を明確にすることが重要です。
土地の広さや形、予算や立地など、自分のニーズに合った土地を探すためには、何を優先するかを決める必要があります。
次に、基礎知識を身につけることも大切です。
土地の価格や相場、用途や制限、法律や税金など、土地に関する知識を事前に学んでおくと、トラブルや損失を防ぐことができます。
また、不動産会社などのアドバイスも活用しましょう。
最後に、立地をよく調べることも大切です。
土地の周辺環境や交通アクセス、日当たりや風通し、将来の開発計画など、実際に現地を見て確認しましょう。
以上のように、土地探しにはさまざまなポイントがありますが、自分の理想に近い土地を見つけるためには、しっかりと準備と調査をおこなうことが大切です。

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まとめ

土地探しをする際には、エリアの選定や土地価格だけでなく、建築費や税金、諸経費も含めて予算を設定することが大切です。
そして、土地探しをする方法は、不動産会社に相談すること、土地検索サイトを利用すること、ハウスメーカーに相談するのも有効です。
なお、自分のニーズに合った土地を探すためには、希望条件を明確にしましょう。
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不動産の売却を検討しているけれど、所有者本人の判断能力が低下してしまっていると、不動産の売却がなかなか進みません。
このような場合に契約代行などの権利を持つのが、成年後見人です。
こちらでは、成年後見人とはなにか、申し立てに必要な書類や、手続きの方法を解説します。

不動産売却における成年後見制度とは

認知症や障害などによって判断能力が低下した人をサポートするために設けられているのが、成年後見制度です。
この制度は2種類あり、「任意後見制度」と「法定後見制度」に分けられます。
任意後見制度は、本人と任意後見の候補者の間で自由に内容を決めて契約を結ぶ方法です。
本人の判断能力があるうちに後見人を選出して、契約内容も自由に決められるので、本人の意思をしっかり反映できます。
法定後見制度は、本人の判断能力が低下したあとに、家庭裁判所によって後見人が選出される制度です。
法定後見制度によって後見人になったら、代理権の他に同意権や取消権の権限も与えられ、法律と家庭裁判所が定めた範囲の権限を持ちます。

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不動産売却時の成年後見人申立ての手続きと必要書類

成年後見の申立ては、後見人の対象となる本人の所在地を管轄にする家庭裁判所に申請が必要です。
申立ての際の必要書類は、申立書・申立書付票・後見人等候補者身上書・親族関係図・本人の財産目録・本人の収入予定表・本人の診断書などたくさんあります。
必要書類が不足すると申立てができなくなってしまう可能性もあるため、きちんと揃えておきましょう。
申立ての手続きには専門知識が必要です。
各種手続きがきちんとできるか不安に思っている場合には、不動産問題に詳しい弁護士に相談してみましょう。

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成年後見人による不動産売却方法とは

本人が所有する不動産を成年後見人が売却する場合、本人にとって居住用か非居住用かによって必要な手続きが異なります。
居住用の場合、家庭裁判所の許可が必要となり、委任状などで簡単に売却を進められません。
万が一、家庭裁判所の許可を得ずに不動産を売却してしまった場合、その取引は無効となります。
非居住用の物件の場合は家庭裁判所の許可は必要ありません。
正当な理由が求められますが、本人の生活費を確保する目的や、医療費を捻出するためなど、本人のために必要な売却であれば認められます。

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まとめ

成年後見人は本人の生活費や医療費のために非居住用の不動産を売却する契約は、比較的スムーズにおこなえます。
しかし、居住用物件については手続きが難しいので、簡単に手放せません。
成年後見制度を正しく利用すれば、自分の意思を反映させて財産を守れるので、後見人制度を上手に活用しましょう。
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建売住宅の購入の際には、住んでいくうえでの維持費について検討しておく必要があります。
購入前に確認しておくことで、思ってもみなかった費用がかかりローンの支払いなどに影響するリスクを避けられるでしょう。
そこで今回は、建売住宅の維持費の種類と平均金額、そして維持費を抑える方法について解説します。

建売住宅の維持費の種類について

建売住宅の維持費には、税金や建物や設備のメンテナンス費用、また地震・火災保険などが挙げられます。
これらの費用は、建物を良好な状態に保ち、大きな災害などに備えるために必要です。
住宅にかかる税金には固定資産税や都市計画税があり、住宅の評価額に対して一定の税率が課されて金額が決まります。
メンテナンス費用においては外壁や屋根の経年劣化を修復することや性能を持続させるために必要です。
また、一戸建て住宅の場合、シロアリの被害も懸念されるため、防蟻処理を施す必要もあるでしょう。
自然災害による家屋の損傷は急な出費にもつながるため保険に加入し、備えておくことが重要です。

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建売住宅の維持費にかかる平均金額

先述したとおり、建売住宅にはさまざまな要素に費用がかかります。
固定資産税においては軽減措置を考慮しない場合、1.4％の税率がかけられるため、年間の費用としては20万円前後を目安としておくと良いでしょう。
メンテナンス費用においては、外壁などを例に挙げると100万円以上かかることがあります。
防蟻処理は10万円程度を目安としておくと良いでしょう。
地震保険や火災保険などは保険内容によりますが5～20万円が目安となります。

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建売住宅の維持費を安く抑える方法

建売住宅の維持費を抑えるために検討すべきことは、耐震等級や断熱性能の高い住宅を選ぶことです。
性能が高い住宅の場合、保険料を抑えられることもありますし、建物や設備の劣化が遅くメンテナンスの機会を減らすことができるでしょう。
また、日頃からメンテナンスや補修をおこなうことも維持費を抑えるうえでは重要です。
普段の生活においてはあまり気にならない箇所においても気を配り、手入れをおこなうことによって不具合があった場合でも早めに対処することができるでしょう。
補修が必要な部分を放置してしまうと、当初よりも大がかりな工事が必要になることもあり、結果的に費用がかさみます。
これらの取り組みをおこなうことで、建売住宅の維持費を効果的に抑えることが可能となります。

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まとめ

建売住宅の維持費には税金やメンテナンス費用がかかります。
万が一の際に備えて保険に加入した場合には保険料もかかるでしょう。
維持費を抑えるためには日頃からメンテナンスをすることを心掛け、不具合を見つけた際は早めの対処をすることが大切です。
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即時買取は、不動産を迅速に売却する手法として注目されています。
不動産の売却活動に何か月もの時間をかけられない方にはおすすめの手法です。
この手法のメリットやデメリット、さらには向いている方の特徴について解説します。

即時買取とはなにか

即時買取は、不動産をすぐに現金で売却する手法です。
「売買仲介」と言われる売却手法は、売主から依頼を受けた不動産会社が買主を募集し、契約をまとめる売却手法です。
対して即時買取は、売主から不動産会社に対して物件を売却します。
即時買取の場合は、仲介手数料もかかりません。

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即時買取のメリット

即時買取のメリットには迅速な売却が挙げられます。
査定から契約、最終的な物件引き渡しまでが迅速に進み、すぐに現金にすることが可能です。
また、確実に売ることができることも大きなメリットです。
買主を募集する売買仲介ですと、購入希望者が現れなければいつまでも売れない可能性もあります。
即時買取であれば、通常、そのままの物件の状態ですぐに買取ができます。
また、内見などの売却活動が必要ないので、周囲の人たちに知られないうちに売却できることもメリットとして数えられるかもしれません。
即時買取の場合は、仲介手数料もかかりません。
仲介手数料は、不動産を売却する際に大きな出費になります。
一方で、即時買取のデメリットとしては、仲介で売却する場合よりも低めの査定額が提示されることがあります。
状況に応じて、これらの利点と欠点を比較検討することが求められます。

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即時買取に向いている方の特徴

即時買取は、特に以下のような方に向いています。

急な引っ越しや転勤が必要な方

急な転勤や引っ越しの場合、時間をかけて不動産の売却活動をしていられないというケースはよくあるでしょう。
そのような場合、すぐに現金化できる即時買取はおすすめです。

継続的なメンテナンスが難しい物件を所有している方

相続などで、活用方法に困る不動産を所有している方もいらっしゃるでしょう。
使い道がない不動産だとしても、メンテナンスの費用が発生したり、固定資産税の負担もあります。
即時買取であれば、現状のままの引き渡しで構わないため、コストだけ払い続けているような不動産を手放す際には有効です。

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まとめ

即時買取は、迅速に、仲介手数料もかからず不動産を売却することが可能な手法です。
急な転勤や引っ越し、活用方法がないから不動産を処分したいといった方には特におすすめです。
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購入後にリノベーションを見据えて、住宅を購入する方も一定数いらっしゃいます。
そういった方にとって、500万円あればどの程度のリノベーションがおこなえるのかが気になる方も多いのではないでしょうか？
そこで今回は、500万円でリノベーションをするならどこまでできるのかと、費用相場、注意点について解説します。

予算500万円でどこまでリノベーションできる？

一戸建て、築年数が30年以上経っている住宅と、住宅によってどの程度できるかが決まってきますが、どの住宅タイプでも部分的なリノベーションが可能です。
予算500万円でのリノベーションだと、内装のリノベーションや外装の塗り替えや屋根の修繕などができます。
そこに、耐震性補強や住宅性能を向上させる工事などを追加すると予算オーバーする可能性があります。
そのため、事前に希望をチェックリスト化して、優先順位をつけておくと予算500万円でも本当にリノベーションしたい箇所だけリノベーションできるので、後悔することは少ないでしょう。

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予算500万円でできるリノベーションの費用相場

500万円でリノベーションする場合の施工箇所別の費用相場は以下の通りです。
施工箇所、客室で、リビングが約150万円、和室が約60万円、洋室が約60万円、廊下が約30万円、階段が約20万円、玄関が約30万円。
施工箇所、水回りで、キッチンが約150万円、浴室が140万円、トイレが40万円、洗面が40万円。
施工箇所、外回りで、外壁塗装と外構工事が約150万円、屋根が100万円、外構工事とエクステリアが約90万円、駐車場とガレージが約100万円、バルコニーとベランダが約40万円。
上記に関しては、全て最大金額で書いているものの、予算500万円では全箇所をリノベーションするのは難しいです。
そのため、先述したようにチェックリストを設けて、本当にリノベーションしたい箇所に優先順位をつけて、抜け漏れなくリノベーションすることが大切です。

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予算500万円でリノベーションするときの注意点

予算500万円でリノベーションする際には、以下の注意点があります。
まず挙げられる注意点は築年数です。
築年数が40年を超えている場合は、部分的リノベーションをおこなう前に、耐震・断熱リフォームが必要です。
また、築年数が50年を超える中古住宅を購入した後にリフォーム・リノベーションをおこなう場合、住宅ローンが下りない可能性がある点も注意しなければなりません。

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まとめ

予算500万円の場合、部分的なリノベーションでしたら、十分に可能です。
キッチンや水回り、フローリングなど、重要な箇所を重点的に改修することで、予算内で理想の住空間を手に入れることができるでしょう。
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住宅購入を検討する際に、建売住宅と注文住宅のどちらが良いのか迷う方も少なくないでしょう。
マイホームは長く住むため、建物の寿命がどれくらいかを慎重に見極めて選びたいものですよね。
今回は、そんな建売住宅と注文住宅の違いと寿命について解説します。

建売住宅の寿命の長さはどれくらい？

建売住宅とは、土地と完成済みの住居をセットにして販売されているものです。
いわゆる新興住宅地などで販売されていることが多く、販売されているエリアを見たことがある方も多いことでしょう。
あらかじめ間取りや住宅設備のグレードが決められているデメリットはありますが、注文住宅に比べると安価です。
また、法定耐用年数をもとに、建売住宅の寿命は一般的に20年～30年程度とされています。
具体的には、建物の構造によって異なり、木造住宅が22年、鉄骨造では34年などと決められています。
しかし、あくまでも目安であり、メンテナンスをしっかりおこなえば、より長く住むことができるでしょう。

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建売住宅よりも注文住宅なら寿命が伸ばせる？

建売住宅よりも、注文住宅の寿命が長いといわれることもあります。
しかし、実際のところは、建売住宅と注文住宅で寿命に差はありません。
なぜなら、建築基準法で耐震性や耐久性の基準が定められており、どちらの住宅もそれに則って建設されるためです。
寿命が長い住宅をお探しであれば、設備や建物の構造で比較検討することがおすすめです。
また、メンテナンスを施すことで建物の寿命を延ばすことに繋がります。

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建売住宅の寿命を延ばすメンテナンスとは

建売住宅も丁寧に住むことで寿命を伸ばせます。
一番に考えたいのが、外壁や屋根のメンテナンスの実施です。
風雨や紫外線、直射日光などが原因で外壁や屋根が劣化します。
建築後10年程度に一度は再塗装や外壁の交換をおこなうことで、建物の寿命を延ばすことに繋がります。
また、雨漏りは、木材の腐食が起こり寿命を短くしてしまうため、発生後すぐに対処しましょう。
さらに、シロアリ防除も定期的におこなうと良いでしょう。
湿気が多い地域や近隣に古い木造住宅がある場合は、シロアリも飛来しやすくなります。
5年～10年程度に一度、軒下の防蟻工事をおこない、シロアリの飛来を抑制するのがおすすめです。

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まとめ

建売住宅と注文住宅は、建築基準法に則って建築されるため寿命の差はありません。
寿命の長い住宅をお探しであれば、設備や建物の構造を比較し選ぶと良いでしょう。
また、寿命を長持ちさせるためには、定期的なメンテナンスが大切です。
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築20年の一戸建てとなると、時代を感じるとともに家屋の傷みなども見受けられることがあります。
そんな住宅を売却したい方のために、そのままの状態でも売却できる方法を解説します。

築20年の一戸建てに資産価値はあるのか？

日本では新築住宅のニーズが高いため、築年数が経過していくにつれて資産価値が減少する傾向にあります。
そのため、残念ながら築年数が20年も経過すると、家屋としての資産価値はほぼありません。
そのため、土地の評価のみで価格がつけられてしまいます。
しかし、資産価値がなくても築20年の一戸建てに需要が無いわけではありません。
20年ほどの築年数であれば、家屋に顕著な劣化が少なく、基礎や柱を修繕することなく住み続けられることも少なくありません。
築年数が20年～25年程度の戸建てを所有されている方は、売り時について考えてみるとよいでしょう。

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築20年の一戸建てを売却する際にリフォームはすべき？

リフォームを済ませてからでないと売却できないのではないかとお考えの方もいらっしゃるでしょう。
しかし、築年数が20年ほど経っていても、リフォームなどをおこなうことなく売却することは可能です。
いくつかの条件しだいで買い手の需要が見込めるためです。
まず、安価に土地と家屋を購入し、リノベーションやリフォームしようと考えている方がいらっしゃいます。
新築ほどのお金を掛けることなく、新築同様の家を手に入れることが目的です。
また、交通や生活の利便性が考慮された立地であれば、暮らしやすさで物件を選ぶ方もいらっしゃいます。

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築20年の一戸建ての売却を成功させるコツ

立地の面では有利な土地でも、新築や築浅物件と比べると買い手がつきにくくなります。
築20年の一戸建ての売却を成功させるには、いくつかのコツがあります。
一番は不動産業者を一社に絞り、専任媒介契約を結ぶことです。
専任媒介契約では、不動産業者がおこなった広告宣伝などの活動報告を定期的にお伝えします。
そのため、どういった形で広告が出されているのかが分かり、安心感につながるのではないでしょうか。
また、短期決戦は避け、中長期的に買い手を探すことをおすすめします。
そのためには売値の価格設定が大きなポイントです。
周辺で売りに出されている中古一戸建ての売値を把握しましょう。
初めは相場の1～2割ほど高めの額を設定し、数カ月後に値下げをしていくという手法がおすすめです。

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まとめ

築年数が20年ほど経過した建物は価値が下がってしまっていますが、土地は経年による影響を受けません。
一方で、リフォームを前提として不動産を探されている方もいるため、需要が無いわけではありません。
相場に合った価格設定をおこない、時間をかけて買い手を探すことで、売却成立に導くことができるでしょう。
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自営業者の方は、住宅ローンの審査に通りにくいといわれています。
なぜなら、収入が安定していると見なされにくいからです。
しかし、自営業者でも住宅ローンの審査に通るためのコツがあります。
そこで今回は、自営業者が住宅ローンの審査に通るために注意すべきポイントや、自宅兼事務所購入時の注意点について解説します。

自営業は住宅ローンの審査に通らないといわれるのはなぜか？

自営業者が住宅ローンの審査で通りにくい理由は、まず返済能力の不安定性です。
収入が業績や景気に左右され、毎月の返済が確実かどうかが見えにくいためです。
審査では確定申告書や決算書などの書類が収入証明書として要求されます。
次に、自営業者の仕事の安定性が認めにくい点が挙げられます。
雇用契約や退職金がないため、将来の仕事の安定性が不透明と判断されがちです。
そのため、職歴や事業内容を詳細に説明することが必要です。
自営業者でも適切な書類と説明を用意し、返済能力と安定性をアピールすれば、審査に通る可能性は高まります。

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自営業で住宅ローンの審査を通るためのポイントとはなにか？

自営業者が住宅ローンの審査に成功するためには、まず3年間分の確定申告書や決算書を提出し、収入の安定性を示すことが重要です。
滞納のない納税と社会保険料の徴収も確認するポイントとなるでしょう。
次に、自己資金の充実も大切です。
自営業の収入不安定性から、返済能力が低いと判断されやすいため、多くの自己資金を用意することで審査に有利になります。
これらのポイントをおさえ、収入の安定性と自己資金の準備を重点的におこないましょう。

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自営業が自宅兼事務所を購入するのは住宅ローン控除の対象になるのか？

自営業者が自宅兼事務所を購入する際の注意点はいくつかあります。
まず、自宅兼事務所でも住宅ローン控除の対象となりますが、住居の半分以上を事務所とすると控除が適用されないことがあります。
自宅と事務所の使用比率を考慮することが必要です。
ただし、条件や方法は複雑なため、専門家の助言をもらうことをおすすめします。
また、控除を受けるには事務所と住居を明確に区別し、適切な記録や証明書類を残すことが必要です。

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まとめ

自営業者が住宅ローンの審査に通るためには、安定した収入や資産状況を証明する必要があります。
しかし、自営業者は収入が不安定だったり、確定申告で税金を節税したりすることが多く、審査に不利になることがあります。
そのため、注意すべきポイントとしては、収入証明書や決算書などの書類をしっかり用意したり、過去3年間の収入が安定していることをアピールしましょう。
また、自宅兼事務所購入時には、事務所部分の面積や用途によっては住宅ローンの対象外になる場合があるので、事前に金融機関に相談することが重要です。
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